SCI à l’IS

Besoin d'un conseil ?

Accueil » Quel montage financier immobilier ? » Société Civile Immobilière (SCI) » SCI à l’IS

La Société Civile Immobilière est en principe une société dite transparente : ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu sur les bénéfices réalisés par la SCI.

Il est cependant possible de modifier le régime fiscal : la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce régime fiscal est totalement différent de celui de l’impôt sur le revenu, car la société perd sa transparence fiscale. C’est elle qui est imposée.

L’option pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable : il est impossible de retrouver le régime de l’impôt sur le revenu.

Quel placement est adapté à ma situation ?

Discutez-en avec un Expert, c'est gratuit et sans engagement !

Imposition du bénéfice imposable dans une SCI

Lorsque la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, c’est cette dernière qui est soumise à imposition. La SCI n’est plus fiscalement transparente.

Les associés sont par contre soumis à l’impôt sur le revenu pour les dividendes qu’ils reçoivent, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Cela signifie que les bénéfices réalisés par une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés sont doublement fiscalisés :

Impôt sur les sociétés sur les résultats de l’entreprise.
Impôt sur le revenu pour les dividendes versés aux associés.

Les bénéfices de la SCI sont imposés au taux de :

15%, pour le bénéfice compris entre 1 et 38 120€,
33,¹/₃% pour les bénéfices supérieurs à 38 120€.

Une SCI à l’IS dont le bénéfice est de 50.000€ sera imposée à hauteur de (38.120€ x 15%) + ((50.000€ – 38.120€) x 33,¹/³%), soit 9.678€.

Les règles de détermination du bénéfice imposable sont développées dans la partie impôt sur les sociétés.
Pour résumer, les charges exposées dans l’intérêt de la SCI sont déductibles du bénéfice, y compris les frais relatifs à l’acquisition des locaux ainsi que les amortissements réalisés.

Notez que la rémunération des comptes courants d’associés est plus limitée que pour les SCI à l’impôt sur le revenu.

Enfin, l’associé ayant acquis par emprunt des parts de la SCI ne peut déduire les intérêts d’emprunt.

Tenue d'une comptabilité de la SCI

Contrairement à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la SCI à l’IS doit tenir une comptabilité générale, en déclarant ses produits et charges, en suivant le plan comptable général et les règles relatives aux bénéfices industriels et commerciaux.

C’est une contrainte inhérente à l’impôt sur les sociétés.

Cette comptabilité constitue une liasse fiscale comprenant :

Un bilan
Un compte de résultats
Un récapitulatif des immobilisations, amortissements, provisions, créances et dettes

L’appel à un expert-comptable n’est cependant pas obligatoire.

Avantages de la SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Imposition des revenus fonciers sous forme de dividendes dans une SCI à l’IS

Abattement sur les dividendes reçus à hauteur de 45,1% (40% + 5,1% de CSG déductible). L’ensemble est soumis à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire obligatoire (sauf exceptions) de 38,2% (21% + 17,2% de prélèvements sociaux).

Cet impôt n’est dû que si les associés perçoivent effectivement des dividendes : contrairement aux SCI soumises à l’impôt sur le revenu, si la SCI affecte le résultat net aux réserves, aucun impôt n’est dû.

Déduction des frais d’acquisition dans une SCI à l’IS

Les frais liés à l’acquisition des immeubles sont fiscalement déductibles des résultats d’une SCI à l’IS (droits d’enregistrement, frais de notaire…).

Amortissement des biens immobilisés dans une SCI à l’IS

La SCI à l’IS peut effectuer une dotation aux amortissements : l’impact n’est pas que comptable, comme dans le cas d’une SCI à l’IR. L’amortissement vient réduire le résultat fiscal.

Peuvent être amortis le prix d’achat d’un immeuble, les travaux de reconstruction et d’agrandissement, ou encore les travaux d’amélioration s’ils concernent des immeubles à usage professionnel.

La rémunération du gérant vient se déduire du résultat fiscal de la SCI à l’IS.

Report des déficits dans une SCI à l’IS

La SCI à l’IS peut effectuer des reports de déficits sur les années suivantes si le résultat d’une année est déficitaire. Voir l’article report des déficits.

SCI à l'IS et TVA

La peut être soumise à la TVA. Il s’agit d’une option, qui peut être intéressante dans certaines situations (location meublée…). Voir l’article «SCI et TVA».

Imposition des plus-values dans une SCI à l'IS

Les plus-values engendrées dans une SCI à l’IS sont soumises au régime des plus-values professionnelles.

L’ensemble des règles est développé dans l’article « impôt sur les plus-values professionnelles ».

Pour résumer, la plus-value réalisée vient s’ajouter au résultat de la SCI, et est imposée à l’impôt sur les sociétés.

La plus-value ou moins-value est égale à la différence du prix de vente du bien et de la valeur comptable nette.

Attention : les amortissements sont donc pris en compte dans la valeur comptable nette, et viennent fortement augmenter la plus-value réalisée sur le bien. C’est un des inconvénients de la SCI à l’IS.

Pourquoi choisir Expert Invest ?

C'est vous qui en parlez le mieux !

Un accompagnement adapté en fonction de votre profil et une réactivité appréciée
Thomas H.
Très à l'écoute, donne de très bons conseils adaptés à notre besoin.
Agnes R.
Mon Conseiller Mr Gimenez est excellent techniquement et surtout tres a l écoute des problèmes de son client
Olivier T.
Expert investissement à l'écoute et proposant des produits adaptés.
Regis R.
de bons conseils
Pierre G.
Nous avons été très bien conseillés. Nous sommes très contents de notre investissement.
Yann L.
Le Cabinet Expert Invest m’accompagne depuis maintenant 5 ans et a toujours su m’apporter les bons conseils et projets adaptés à ma situation. Équipe sérieuse, professionnelle et très réactive ! Je recommande les yeux fermés !
Jennifer B.
Disponible, à l'écoute et de bons conseils. Respecte mes choix. J'ai confiance en ce conseiller.
Elisabeth C.
Très bons conseils et équipe disponible
Astrid W.

Mon investissement idéal en 3 étapes seulement !

Je fixe un rdv en ligne avec un Expert, c’est gratuit et sans engagement.

En entretien visio nous co-construisons mon Bilan Patrimonial personnalisé.

Je n’ai plus qu’à investir dans les meilleurs placements me correspondant !

Découvrez nos produits liés à ce placement

LOMBARD INTERNATIONAL ASSURANCE

Points forts :

Protection renforcée
Fiscalité avantageuse
Large choix d’investissements
Diversification patrimoniale

SCI à l’IS

Imposition du bénéfice imposable dans une SCI

Tenue d'une comptabilité de la SCI

Avantages de la SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

SCI à l'IS et TVA

Imposition des plus-values dans une SCI à l'IS

Pourquoi choisir Expert Invest ?

Découvrez nos produits liés à ce placement

LOMBARD INTERNATIONAL ASSURANCE

AFI-ESCA LUXEMBOURG

SCPI SWISS LIFE MISTRAL SÉLECTION

GFI FRANCE VALLEY PATRIMOINE

SA FRANCE VALLEY REVENU EUROPE

SCPI REMAKE LIVE

GFI SOGENIAL COEUR FOREST

GFI FRANCE VALLEY FORETS

ONE LIFE WEALTH FRANCE

UAF LIFE PATRIMOINE VERSION ABSOLUE 2

SCPI SOGENIAL COEUR D’AVENIR

SCPI THEOREIM LOG IN

PRIMONIAL SÉRÉNIPIERRE

GENERALI HIMALIA

SC TERRES INVEST

CORUM LIFE

SWISS LIFE EXPERT PREMIUM PLUS

ABEILLE EPARGNE ACTIVE

SCPI NORMA CAPITAL FAIR INVEST

SCPI SWISS LIFE ESG PIERRE CAPITALE

SCPI PRIMONIAL PRIMOPIERRE

SCPI PERIAL PF HOSPITALITE EUROPE

SCPI LA FRANÇAISE EPARGNE FONCIERE

SCPI LA FRANÇAISE LES GRANDS PALAIS

SCPI SOGENIAL COEUR DE VILLE

SCPI SOGENIAL COEUR DE RÉGIONS

SCPI SOGENIAL COEUR D’EUROPE

SCPI PRIMONIAL PRIMOVIE

SCPI PERIAL PFO²

SCPI PERIAL PF GRAND PARIS

SCPI PAREF NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2

SCPI PAREF INTERPIERRE FRANCE

SCPI NORMA CAPITAL VENDÔME RÉGIONS

SCPI INTERGESTION CRISTAL RENTE

SCPI EURYALE PIERVAL SANTE

SCPI CORUM XL

SCPI CONSULTIM OPTIMALE

SCPI ATLAND VOISIN EPARGNE PIERRE

SCPI ALDERAN ACTIVIMMO

SCPI CORUM EURION

Pour aller plus loin

Le cabinet Expert Invest en quelques chiffres