Comparaison SCI et indivision

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La SCI et l’indivision sont souvent comparées car elles concernent toutes deux un mode de détention collectif d’immeubles. En effet, lorsque plusieurs personnes souhaitent acquérir et gérer ensemble un bien immobilier, ils doivent opérer un choix entre l’indivision et la SCI.

La situation d’indivision ressemble à une copropriété prévue par le Code Civil, où chaque personne est propriétaire d’une part de l’immeuble, et doit prendre des décisions en commun. L’indivision est une situation précaire, chaque indivisaire pouvant quitter l’indivision quand bon lui semble.

La SCI est une structure sociétaire, qui achètera ou se verra apporté le bien immobilier en question. Les relations sont ici sociétaires : chaque associé a des droits et obligations et ne pourra quitter la SCI quand il le souhaite.

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Comparaison de la SCI et du régime de l'indivision

Le tableau suivant dresse un comparatif de la SCI et de l’indivision. Il s’agira ici de comparer la SCI soumise à l’impôt sur le revenu.

Comparatif SCI et indivision
	SCI	Indivision
Création	Formalités et coût de création d’une structure sociétaire	Situation légale applicable par défaut, sauf convention d’indivision devant notaire
Protection du patrimoine immobilier	Les créanciers personnels de l’associé ne peuvent recevoir que des parts sociales de la SCI, et non l’immeuble directement (peu avantageux pour les créanciers) Les associés sont tenus de manière illimitée aux dettes de la SCI, à hauteur de leur quote-part dans le capital social (pas de solidarité). Les créanciers peuvent réclamer l’immeuble ou les parts de SCI (aucun intérêt)	Les créanciers personnels d’un indivisaire peuvent demander le partage de l’indivision pour se faire rembourser Les créanciers de l’indivision peuvent réclamer la vente forcée des biens pour se faire rembourser. En cas d’insuffisance, les créanciers ne peuvent poursuivre chaque indivisaire qu’à proportion de leur droit dans l’indivision (pas de solidarité)
Gestion des biens immobiliers	Les associés ont des droits et des obligations : – Droit aux bénéfices réalisés par la société – Droit de regard sur l’activité de la société – Droit à l’information – Droit de voter aux assemblées… Assemblées générales ordinaires (AGO, décisions courantes telles que l’approbation des comptes…) ou assemblées générales extraordinaires (AGE, décisions graves telles que la modification des statuts ou encore la vente d’un bien immobilier)	Décisions importantes prises à l’unanimité par les indivisaires (gros travaux, baux ruraux et baux commerciaux, vente, donation, hypothèque, convention d’indivision) En cas de crise, chaque indivisaire peut agir seul pour assurer la conservation des biens (dégât des eaux…) Un indivisaire peut se faire autoriser en justice à agir à la place d’un autre qui ne peut plus manifester sa volonté Majorité des ²/₃ des voix suffisante pour les décisions de gestion courante (menus travaux, actions en justice, mandat d’administration, baux d’habitation)
Occupation d’un bien	Un associé peut vivre dans un bien de la SCI si un bail d’habitation est prévu	Un indivisaire peut vivre dans un bien indivis contre indemnité d’occupation
Gérance	Un gérant peut être désigné par les associés Il exécute les actes de gestion relatifs à la vie courante de la société Les actes du gérant correspondant à l’objet social engagent la société à l’égard des tiers Le gérant peut être rémunéré Le gérant peut être révoqué par les associés pour juste motif	Voir « gestion des biens immobiliers » : unanimité ou ²/₃ des voix pour les actes portant sur les biens indivis Une convention d’indivision peut être conclue : 5 ans maximum, une personne gère l’indivision mais ne peut conclure les actes d’importance sans l’accord de tous les indivisaires Révocation à l’unanimité des indivisaires
Fiscalité	Impôt sur le revenu, catégorie des revenus fonciers, pour les loyers reçus par chaque associé	Impôt sur le revenu, catégorie des revenus fonciers, pour les loyers reçus par chaque indivisaire
Transmission	Vente des parts possible pour l’un des associés. Droit de 5,09% pour l’acquéreur. Donation possible, pouvant faire l’objet de stratégies patrimoniales (démembrement de propriété…). La valeur des parts de SCI comprend le passif (diminue l’assiette taxable)	Droit de préemption pour les indivisaires si l’un d’eux souhaite vendre sa quote-part indivise. Droit de 5,09% pour l’acquéreur. Donation de la quote-part indivise possible. Les passifs ne sont pas pris en compte en principe. Fiscalité classique
Impôt sur la plus-value immobilière	Fiscalité des plus-values immobilières	Fiscalité des plus-values immobilières
Dissolution	La SCI prend fin au terme prévu, ou par décision unanime des associés. Voir « dissolution de la SCI » Le retrait d’un associé est possible s’il existe une clause de retrait valable dans les statuts	Chaque indivisaire peut demander à quitter l’indivision sans se justifier, sauf sursis (2 ans maximum, si le partage porte atteinte au bien) Les indivisaires ne souhaitant pas le partage peuvent racheter la part indivise

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