Loueur meublé professionnel – LMP

Comment acquérir le statut de loueur meublé professionnel ?

• Un membre au moins de votre foyer fiscal devra être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.
• Les recettes annuelles que vous tirerez de cette activité devront excéder les 23 000 euros. Cette somme est calculée pour l’ensemble de votre foyer fiscal. De plus cette somme est composée des loyers reçus et de toutes les taxes comprises.
• Enfin ces recettes doivent être vos principales sources de revenus, elles doivent excéder tous les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Comment se déroule le LMP ?

Vous pouvez alors mettre en location tout type d’habitation meublée. Aucune définition légale ne précise la notion de local meublé, le critère retenu dispose seulement que le locataire puisse entrer dans les lieux loués et y vivre normalement avec ses seuls biens personnels. Le caractère meublé s’apprécie donc au cas par cas.

Quel régime d'imposition pour les revenus que vous tirerez de ces locations meublées ?

Le LMP, un choix d'optimisation fiscale !

Des revenus défiscalisés

• Vous pourrez déduire la totalité des charges afférentes aux biens meublés que vous possédez sur votre revenu global. De quelles charges s’agit-il ?

1. Vous pourrez déduire l’année d’acquisition du bien tous les frais d’acquisition, c’est-à-dire les droits d’enregistrement, les frais de notaire, les commissions diverses. La déduction de ces frais d’acquisition pourra même être étalée sur 5 ans maximum.
2. Ensuite les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, et les primes d’assurance sont également déductibles dans les mêmes conditions que n’importe quel investissement immobilier.
3. Enfin, toutes les charges locatives, les charges éventuelles de copropriété sont également déductibles.

• Le second intérêt du statut de loueur meublé professionnel est que vous pourrez amortir la valeur de votre bien immobilier ainsi que la valeur des meubles le composant.Les amortissements du bien s’étalent en général entre 20 et 30 ans, et ceux du mobilier qui le compose entre 5 et 10 ans. Il faut noter que pour les biens loués par une personne physique (ou par une société de personnes dont les associés sont des personnes physiques) les amortissements chaque année ne peuvent excéder le montant des loyers perçus diminués des charges afférentes à votre acquisition. Ainsi le surplus d’amortissements non déduits sera lui reportable les années suivantes sans limitation de durée.

D’autres avantages fiscaux

• Un investissement LMP peut dans certains cas être soumis à la TVA, ce qui peut devenir très intéressant car vous récupèrerez dans les 6 mois suivant votre investissement 20% de TVA sur le montant de votre acquisition. Mais vous aurez en contrepartie à reverser à l’Etat la TVA que vous percevrez sur les loyers issus de la location. Pour avoir la possibilité de récupérer la TVA sur votre investissement vous devez vous trouver dans une des catégories suivantes :

• Le petit déjeuner
• Le nettoyage quotidien des locaux
• La fourniture de linge de maison
• La réception de la clientèle

• Votre activité étant une activité professionnelle, par conséquent les biens que vous louez seront exclus du champ de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune !

• Enfin les plus-values que vous pourriez réaliser lors de la cession de vos biens répondent au statut des plus-values professionnelles. Concrètement, à condition que votre activité de loueur meublé professionnel ait été exercée au moins pendant 5 ans, si vos recettes tirées de toutes vos locations n’excèdent pas 90.000 euros, vous serez complètement exonéré de plus-values lors de la cession ! Et cette imposition ne sera que partielle si vos revenus sont compris entre 90 000 et 126 000 euros.

Les inconvénients du LMP

Si les avantages d’un tel statut sont réels, il convient de prendre en considération quelques points de vigilance :

• Beaucoup d’investisseurs font l’amalgame entre le régime réel d’imposition du loueur en meublé et le caractère professionnel de l’activité. Mais ce n’est pas le caractère professionnel (ou non) de l’activité qui permet de déduire les charges réelles de l’activité. En effet, c’est l’option à un régime réel d’imposition qui le permet. De ce fait, le revenu fiscal d’un LMNP peut être identique.
• Un des avantages du statut de LMP est l’imputation des déficits constatés sur l’ensemble des revenus d’un foyer fiscal. Toutefois, cet avantage est fortement amoindri par l’impossibilité de constater des déficits fiscalement déductibles provenant de la déduction des amortissements. On peut en revanche enregistrer des amortissements reportables ou imputables sur les plus-values réalisées ultérieurement, sans que ces possibilités de report ou d’imputation soient limités dans le temps.
• Depuis 2012, la constatation de plus-values à court terme réalisées par les cotisants au RSI (Régime Social des Indépendants) auxquels sont assujettis les loueurs meublés professionnels sont soumises aux cotisations sociales RSI alors que ces plus-values sont exonérées d’impôts, ce qui peut aboutir à payer de fortes cotisations RSI s’élevant à environ à 35% de la plus-value à court terme réalisée.
• Attention en la croyance répandue que le LMP exonère du paiement de l’IFI. En effet, beaucoup d’investisseur en meublé n’ont pas intégré le fait que les conditions pour être considéré comme loueur en meublé professionnel pour l’impôt sur le revenu ne sont pas identiques aux conditions nécessaires pour que les biens loués soient considérés comme des biens professionnels exonérés d’IFI. Ainsi l’appréciation du caractère professionnel des biens est différente pour l’IFI : il faut en effet que le revenu dégagé par l’activité professionnelle soit positif et supérieur aux autres revenus d’activités du foyer fiscal. La nuance est de taille dans la mesure où le revenu d’un loueur en meublé est souvent nul. Par ailleurs, aboutir à un revenu positif pour ses locations meublées professionnelles fait payer des cotisations sociales RSI et de l’impôt sur le revenu. En cherchant donc à augmenter ce revenu pour qu’il dépasse les autres revenus d’activité du foyer fiscal, on risque de payer plus de cotisations sociales et d’impôt sur le revenu que ce que l’on aura essayé d’économiser d’IFI.

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