TVA immobilière

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Les règles relatives à la TVA immobilière ont été modifiées depuis le 11 mars 2010, concernant les terrains à bâtir, l’achat sur plan (VEFA) ainsi que les immeubles de moins de 5 ans.

Désormais, la TVA est applicable sur une vente de terrains à bâtir ou d’immeubles de moins de 5 ans dès lors que le vendeur est assujetti à la TVA, peu importe que l’acheteur soit un particulier ou un professionnel.

Pour les promesses de vente signées avant le 11 mars 2010, l’ancien régime continue de s’appliquer, c’est-à-dire :

Des droits de mutation au taux de 5,09% minimum pour les terrains à bâtir,
La TVA et les frais réduits pour la revente dans les 5 ans d’une maison que vous avez faite construire.

Pour les opérations conclues après le 11 mars 2010, les règles sont les suivantes.

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TVA sur les terrains à bâtir

Ce sont les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées, en application d’un plan local d’urbanisme, d’un plan d’occupation des sols ou d’une carte communale.

La loi distingue les régimes applicables en fonction du vendeur. Ainsi, les régimes varient selon que le vendeur est particulier ou professionnel.

Le vendeur particulier

La vente d’un terrain à bâtir par un particulier n’est pas soumise à TVA. Seuls les droits de mutation sont dus par l’acquéreur. Ces droits varient en fonction de la qualité de l’acquéreur :

Si l’acquéreur est un particulier, il paie des droits de mutation au taux de 5,09% minimum, soit au total avec les honoraires de notaire et les frais divers environ 7%.
Si c’est un professionnel qui achète, il paie un droit fixe de 125 euros s’il prend l’engagement de construire dans les 4 ans, ou bien une taxe de 0,715% s’il prend l’engagement de revendre dans les 5 ans.

Le vendeur professionnel (aménageur lotisseur, marchand de biens)

Il s’agit de la vente d’un terrain en lotissement. Le professionnel devant reverser la TVA, l’opération est donc soumise à TVA, au taux de 20%. Le prix annoncé à l’acquéreur est donc un prix TTC.

L’acquéreur doit, selon le cas, payer :

Des droits de mutation au taux de 5,09% minimum si le professionnel à qui il achète le terrain a lui-même précédemment acheté ce terrain à un particulier (TVA sur marge). L’acheteur paie alors les frais de notaire classiques de 7% sur le prix de vente.
Une taxe de publicité foncière au taux de 0,715% sur le prix hors taxe, si le professionnel à qui il achète le terrain a lui-même précédemment acheté ce terrain à un professionnel (TVA sur prix total).

L’acheteur bénéficie ici des frais de notaire réduits d’environ 3% du prix de vente.

Terrains à bâtir
Frais pour l’acquéreur	Acquéreur professionnel		Acquéreur particulier
Vendeur professionnel	Origine du bien privée (1)	Origine du bien professionnelle (1)	Origine du bien privée (1)	Origine du bien professionnelle (1)
	Frais notariés de 7% (2)	Frais notariés réduits de 3% (3)	Frais notariés de 7% (2)	Frais notariés réduits de 3% (3)
Vendeur particulier	Droits fixe de 125€ ou taxe de 0,715% selon ses engagements		Frais notariés de 7% (2)

(1) Origine du bien : type de vendeur (privé ou professionnel) lorsque, précédemment, le vendeur actuel a acquis le bien.

(2) Frais estimés.

(3) Frais estimés, incluant les émoluments du notaire (sur le prix avec TVA), la taxe de publicité foncière (0,715%), et les frais divers.

Concernant la vente d'un immeuble de moins de 5 ans

Avant le 11 mars 2010, la première vente à un particulier réalisée dans les 5 ans de l’achèvement de l’immeuble était soumise à TVA, qui devait donc être reversée au FISC (en contrepartie, déduction de la TVA payée à l’achat ou à la construction). L’acquéreur supportait quant à lui des frais de notaire réduits (entre 2%et 3%).

Depuis le 11 mars 2010, la TVA s’applique seulement aux cessions dans les 5 ans d’un logement acheté sur plans, c’est-à-dire en VEFA.

La TVA ne s’applique donc plus à la vente d’une maison construite ou rénovée dans les 5 ans de l’achèvement. L’acquéreur paye alors des frais de notaire classiques (environs 7%). Les vendeurs ne pourront pas récupérer la TVA payée lors de la construction de leur immeuble.

Concernant l'achat sur plan

TVA du côté du vendeur

Les acquisitions de logements sous forme de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, c’est-à-dire sur plan), sont soumises à la TVA au taux de 20%. La TVA est due par le vendeur et le prix annoncé à l’acquéreur est un prix TTC.

La TVA est due au fur et à mesure du paiement du prix d’acquisition (étalement en fonction de l’avancée des travaux).

TVA du côté de l’acquéreur

La mutation étant soumise à la TVA (due par le vendeur), l’acquéreur voit ses frais de notaire réduits, de l’ordre de 2% à 3%.

Ces frais incluent les émoluments du notaire (sur le prix avec TVA), la taxe de publicité foncière (0,715%), et les frais divers.

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