BILAN PATRIMONIAL
BILAN PATRIMONIAL
BILAN PATRIMONIAL
BILAN PATRIMONIAL
Loi Pinel
Défiscalisation immobilière
Crédit immobilier
Micro-bénéfices non commerciaux
Imposition des dividendes
Impôts fonciersLes Sociétés Civiles de Placement Immobilier ou SCPI restent un placement très performant en 2024 : performantes, peu risquées, très accessibles et surtout sans aucune contrainte.
Pourquoi investir dans une SCPI de rendement?
En investissant dans une SCPI de rendement, vous achetez des parts d’une société et devenez donc associé d’une structure qui achète des immeubles d’entreprise, des bureaux, des commerces, des hôtels, des entrepôts ou encore des parking, partout en France, et même en Europe, et qui les exploite (mise en location, rénovation, revente).
Vous détenez donc une petite partie de nombreux immeubles loués et bénéficiez d’un dividende en général trimestriel correspondant aux loyers perçus. Vous bénéficiez en outre de parts de sociétés qui se valorisent avec le temps en fonction de la qualité du parc immobilier composant votre SCPI.
Les SCPI ont procuré un rendement moyen de +4,52% en 2023 : il s’agit donc de l’un des placements les plus performants du marché avec une certaine sécurité de votre capital (diversité des actifs et des locataires).
Très souple, la SCPI de rendement vous permet d’investir à partir de montants accessibles, d’obtenir un complément de revenus pour votre retraite, de préparer votre succession, ou encore de vous constituer un capital (possibilité d’investir avec un crédit immobilier).
Il existe plus de 100 SCPI de rendement sur le marché, avec une stratégie propre à chacune (investissement exclusif dans des bureaux, ou encore investissements partout en Europe etc.).
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Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société d’investissement immobilier collectif. Elle est composée de biens immobiliers, investis et gérés par un professionnel agréé.
Les épargnants achètent des parts de cette société et deviennent donc associés à la SCPI. Les liquidités apportées par les associés sont investies dans le patrimoine immobilier de la SCPI. Les épargnants sont donc indirectement propriétaires des biens immobiliers composant la SCPI.
En retour, les épargnants reçoivent un revenu régulier, sous forme de dividendes, composé des loyers issus de la gestion des biens ainsi que des revenus exceptionnels issus notamment de la vente de biens immobiliers par le gestionnaire.
Les SCPI investissent dans différents types de biens immobiliers dans différents secteurs : bureaux, logements, entrepôts, locaux commerciaux ou locaux d’activité… Ces biens peuvent être neufs, faire l’objet de rénovations, ou encore être tournés vers les énergies renouvelables…
SCPI 2024 : un placement diversifié
En effet, il existe différents types de SCPI :
- Les SCPI de rendement : elles distribuent régulièrement des revenus aux associés,
- Les SCPI de valorisation : elles ne distribuent pas de revenus aux associés mais leur fait bénéficier de la revalorisation des parts à terme,
- Les SCPI fiscales : il peut s’agir de SCPI Pinel ou SCPI Malraux, faisant bénéficier aux associés des avantages fiscaux de ces régimes,
- Les SCPI déficit foncier : elles permettent à leurs associés de bénéficier du mécanisme du déficit foncier
Enfin, les SCPI peuvent être investies de différentes manières : en direct, par le biais d’un contrat d’assurance-vie, en démembrement de propriété (usufruit ou nue-propriété). Elles peuvent également être financées à crédit (emprunt amortissable ou in fine…).
La SCPI est donc un outil pouvant répondre à un grand nombre de stratégies patrimoniales.
SCPI 2024 : un placement sans contrainte de gestion
La SCPI est administrée par une société de gestion agrée par l’AMF. La société de gestion est notamment chargée de :
- Gérer l’administration, la comptabilité et les finances de la SCPI,
- Collecter les capitaux issus des associés,
- Acquérir, gérer, vendre les immeubles composant la SCPI : il s’agit notamment de facturer et encaisser les loyers, de payer les diverses charges, de veiller au bon déroulement des travaux, de sélectionner avec rigueur des investissements immobiliers opportuns…
- Gérer les associés : encaissement des apports (souscription), tenue des comptes, versement des dividendes trimestriels, aide aux déclarations fiscales des associés…
SCPI 2024 : un placement dans la pierre-papier
En investissant dans une SCPI,vous investissez dans de la pierre « palpable». Les SCPI restent un investissement sous forme de « pierre-papier » : vous n’accédez pas directement aux biens investis (même si vous êtes informé des investissements réalisés). Cependant, certaines SCPI permettent d’investir dans des immeubles qu’elles ont acquis, lors de leur dissolution (vous devenez alors propriétaire d’un bien en remplacement du remboursement de vos parts).
SCPI 2024 : un placement accessible avec des montants faibles
Les SCPI vous permettent d’accéder à partir de faibles montants à des biens de qualité et dans des domaines variés, chose impossible ou demandant une mise importante en direct (bureaux, commerces, immeubles de caractère en cœur de ville…).
SCPI 2024 : un placement plus avantageux que la détention directe d’un bien immobilier
En investissant en direct, vous devez payer l’ensemble des charges sur les revenus fonciers bruts perçus, alors que via la SCPI, les revenus versés sont nets de charges (gestion, travaux, entretien…).
De plus, il n’est dû aucun impôt foncier, aucun frais de notaire pour l’investissement dans des parts de SCPI. Des frais d’acquisition sont cependant dus (variables selon les SCPI).
Les SCPI ont également un avantage indéniable face à la location en direct : vous vous affranchissez de toute contrainte de gestion locative !
En effet, alors qu’en investissant en direct, vous gérez vous-même votre bien ou en faisant appel à une agence immobilière, les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion agréées par l’Autorité des Marchés Financiers. Vos droits sont alors les mêmes qu’un associé d’une société civile classique (droit de vote aux assemblées générales, droit d’information…).Vous ne vous occupez donc pas de la gestion des immeubles de la SCPI, ni des contraintes locatives.
Dernier argument : la revente de parts de SCPI peut s’avérer plus simple que la vente d’un bien immobilier détenu en direct. La revente des parts de SCPI s’effectue sur des marchés réglementés, confrontant l’offre et la demande. En règle générale, la société de gestion vous aide dans vos démarches. Si aucun acquéreur ne se présente, elle peut même racheter vos parts par le biais d’un fonds dédié.
Dans le cadre d’un investissement immobilier traditionnel, la vente de votre bien répond aux lois de l’offre et de la demande. Vous vous occupez seul de la vente, ou par le biais d’une agence, avec les frais y afférant.
En cas de besoin de trésorerie, vous pouvez vendre une partie de vos parts de SCPI. Un investissement immobilier en direct n’est pas aussi souple, la revente d’une partie seulement de votre bien étant plus complexe.
SCPI : une fiscalité avantageuse, même en 2024 !
Une SCPI est une société fiscalement « transparente ». Cela signifie que ce n’est pas la société qui paye l’impôt sur les bénéfices réalisés, mais les associés, personnellement et proportionnellement à leurs droits dans la SCPI, dans le cadre de leur impôt sur le revenu.
De ce fait, la fiscalité des SCPI est équivalente à la fiscalité s’appliquant à la détention directe d’un bien immobilier, à savoir :
Concernant les revenus des parts de SCPI en 2024 : le régime des revenus fonciers (impôt sur le revenu)
Vos revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et peuvent à ce titre être imposés de deux manières :
- soit au micro-foncier : lorsque vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000€ annuels et que vous percevez d’autres revenus fonciers (dans le cadre d’un investissement en direct, tel qu’un studio…). Dans ce cas, un abattement de 30% est réalisé sur les loyers perçus (pas de déduction des intérêts d’emprunt dans ce cas),
- soit au réel : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers issus des parts de SCPI. Pour plus de précisions, voir l’article dédié aux revenus fonciers.
Des prélèvements sociaux au taux de 17,2% sont également dus sur les loyers perçus.
Concernant la plus-value lors de la vente d’un bien par la SCPI en 2024 : le régime de l’impôt sur les plus-values immobilières
Lorsque vous vendez vos parts de SCPI, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières des particuliers.
Un prélèvement de 19% sur la plus-value réalisée est donc opéré. Des prélèvements sociaux d’un taux de 17,2% sont également dus. L’imposition totale est donc de 36,2%.
Notez que le montant de la plus-value peut bénéficier d’un abattement (réduisant ainsi l’impôt dû). C’est l’article 150 VC CGI.
| Durée de détention | Abattement applicable |
| De 0 à 5 ans | 0% |
| De 6 ans à 21 ans | 6% |
| Pour la 22ème année | 4% |
Concernant les droits d’enregistrement sur les parts de SCPI en 2024
Les droits d’enregistrement de 5,00% sont dus lors d’un investissement dans des parts de SCPI à capital fixe.
Concernant l’impôt sur les revenus financiers des parts de SCPI en 2024
La SCPI dispose d’une trésorerie qu’elle fait fructifier (comptes à terme, placements sécurisés). Dans ce cadre, les revenus générés sont versés aux associés. Il s’agit de revenus mobiliers, imposables en tant que tels pour chaque associé (impôt sur le revenu).
- Soumis au prélèvement forfaitaire unique (ou flat tax) à compter du 1er janvier 2018. Ou sur option l’associé peut choisir :
- De soumettre les intérêts acquis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (catégorie revenus mobiliers).
Dans les deux cas, des prélèvements sociaux au taux de 17,2% sont dus.
Un investissement encadré par les pouvoirs publics et par vous !
La création de SCPI est fortement réglementée et constitue, de ce fait, un placement sûr pour les épargnants. La SCPI doit réunir plusieurs conditions. Elle doit :
- recevoir une autorisation de l’AMF pour être créée et pour pouvoir faire appel public à l’épargne (faire appel à des investisseurs extérieurs),
- publier une notice au BALO (Bulletin d’Annonces Légales Obligatoires),
- établir un bulletin de souscription.
L’ensemble de ces opérations est supervisée non seulement par la société de gestion en charge de la SCPI mais également par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), dans le cadre de sa mission de surveillance des produits financiers proposés au public.
De plus, la SCPI est contrôlée par un conseil de surveillance, composé d’au moins 7 à 12 membres associés à la SCPI et donc par ses propriétaires : vous !
Comme dans toute société civile, les décisions les plus importantes (hors investissement immobilier) sont prises lors de l’assemblée générale, avec un vote des associés, qui doit avoir lieu au moins une fois par an. Cette assemblée désigne et révoque la société de gestion, élit les membres du conseil de surveillance, désigne les commissaires aux comptes et experts immobiliers, décide de la distribution des bénéfices, des quotas d’emprunt, ou encore modifie les statuts de la société.
Le commissaire aux comptes (désigné en assemblée générale) certifie la sincérité et la régularité des comptes annuels. Il vérifie donc la transparence des comptes de la SCPI.
Enfin, l’expert-immobilier détermine la valeur vénale des immeubles (valeur résultant de la confrontation de l’offre et de la demande).
Aux vues de tous ces éléments, la SCPI est un des placements les plus sûrs !
Les avantages fiscaux du démembrement de parts de SCPI en 2024
Il est possible d’investir en démembrement de propriété dans des parts de SCPI. Vous achetez alors soit l’usufruit, soit la nue-propriété des parts de SCPI. Des stratégies patrimoniales peuvent ainsi être mises en œuvre pour obtenir des placements performants et des optimisations civiles et fiscales.
L’investissement dans des parts de SCPI peut s’effectuer en démembrement de propriété. Cela signifie que pour une même part, deux personnes auront sur celle-ci des droits distincts :
- L’usufruitier : il n’est pas propriétaire des parts, mais il pourra recevoir les revenus pendant la période de démembrement. En effet, le droit d’usufruit est le droit d’user et de jouir comme un propriétaire des choses dont un autre (le nu-propriétaire) a la propriété. Il reçoit donc les revenus issus des parts de SCPI. Au terme, il perd tout droit sur ses parts (elles reviennent au nu-propriétaire).
- Le nu-propriétaire : il est propriétaire des parts de SCPI, mais il ne recevra aucun revenu issu de celles-ci pendant la période de démembrement de propriété (ce droit étant réservé à l’usufruitier). Au terme de la période de démembrement, il devient intégralement propriétaire des parts de SCPI, avec tous les droits qui lui sont attachés.
Le démembrement se crée par un contrat qui partage la propriété entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, pour une durée déterminée (usufruit temporaire) ou en viager, jusqu’au décès de l’usufruitier.
La propriété des parts étant « divisée » entre plusieurs personnes, leur prix est réparti en fonction des parts de chacun.
A la fin de la période de démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans frais ni impôt. Le nu-propriétaire devient donc pleinement propriétaire, l’usufruitier perdant tout droit.
Acheter la nue-propriété de parts de SCPI en 2024
L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI s’adresse à des contribuables en activité, imposés (impôt sur le revenu et/ou IFI), qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats, mais qui désirent se constituer un patrimoine.
En effet, en investissant dans la nue-propriété de parts de SCPI, vous achetez les parts à un prix moindre qu’en pleine-propriété, mais vous ne recevez aucun revenu pendant une période déterminée.
Avec 50 000€ à placer, achat de parts de SCPI en direct. Si la valeur de la part est de 100€, en achetant la pleine-propriété des parts vous obtenez 500 parts. Si la SCPI produit un rendement de 5% par an, les revenus annuels sont de 2 500€. Si votre tranche marginale d’imposition est à 30% et en déduisant les prélèvements sociaux, vos revenus nets annuels sont environ de 13 600€.
En comparant avec l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI : si le démembrement se réalise sur 10 ans, pendant cette période aucun revenus ne sera touché. Cependant, la valeur de la nue-propriété étant égale à 66% de la valeur en pleine-propriété, vous pouvez donc acquérir avec 50 000€ non pas 500 parts mais 757 !
Au bout de 10 ans, vous devenez pleinement propriétaire des parts : votre capital augmente à hauteur de 75 700€ (sans impôt ni frais).
Par la suite, vos revenus annuels seront de 3 785€ à la place de 2 500€.
Intérêts :
- Double économie d’impôt : la nue-propriété n’est pas assujettie à l’IFI (attention aux exceptions), et vous ne payez pas d’impôt sur le revenu (puisque vous ne percevez aucun revenu).
- Effet de levier : à l’issue de la période de démembrement, vous devenez gratuitement propriétaire à 100% des parts de SCPI, vous bénéficiez de la valorisation des parts dans le temps (liée à la plus-value dont ont bénéficié les immeubles composant la SCPI) et vous détenez plus de parts de SCPI.
- Disposition de revenus : à l’issue de la période de démembrement, vous devenez intégralement propriétaire des parts de SCPI, vous bénéficiez donc des revenus qu’elle produit.
Acheter l’usufruit de parts de SCPI en 2024
L’investissement en usufruit dans des parts de SCPI s’adresse à des particuliers n’étant pas ou peu imposés, disposant d’un capital et ayant besoin de revenus supplémentaires. Avec ce capital, il pourra investir dans des parts de SCPI pour un prix très faible (prévu contractuellement), et recevra l’intégralité des revenus issus des parts (comme s’il en était propriétaire) pendant la période de démembrement.
Il s’adresse également aux personnes disposant d’un déficit foncier et souhaitant obtenir des revenus fonciers défiscalisés.
Il s’adresse enfin aux entreprises, soumises aux BIC ou à l’Impôt sur les sociétés, souhaitant placer une trésorerie à un bon niveau de rendement.
Pour un investissement de 100 000€ en pleine-propriété dans des parts de SCPI, dans notre exemple précédent l’usufruit coûterait 36% de 100 000€, soit 36 000€. Si la SCPI procure un rendement de 4,52% (moyenne 2023), l’usufruitier recevra 4520€ par an pendant la période de démembrement. Au terme, tout droit sur les parts est perdu : l’investissement initial est à fonds perdu.
Evidemment, les revenus issus des parts de SCPI peuvent être placés de nouveau sur d’autres supports rémunérateurs, optimisant ainsi le montage.
Les avantages du placement de SCPI en contrat d'assurance-vie en 2024
Pour bénéficier de nombreux autres avantages, vous pouvez inclure dans une assurance-vie des parts de SCPI : sécurité et performance de votre épargne, et aucune contrainte de gestion. Il s’agit de l’investissement idéal pour obtenir un bon complément de revenu ou bien préparer sa retraite.
Cependant, les assureurs limitent en règle générale le montant investi dans des parts de SCPI par rapport au montant total de votre assurance-vie. Par exemple, l’acquisition de parts de SCPI ne peut pas représenter plus de 50% du montant de votre contrat lors de son ouverture.
Ces limitations varient d’une compagnie à l’autre. Il est donc possible de trouver des contrats acceptant la souscription d’une assurance-vie 100% SCPI. Nous contacter pour plus d’informations.
Ce mode d’investissement est avantageux pour les raisons suivantes :
Fiscalité avantageuse de l’assurance-vie en faveur des SCPI
Vous investissez dans des parts de SCPI tout en bénéficiant de la fiscalité de l’assurance-vie. Ainsi, vous ne déclarez pas dans la catégorie des revenus fonciers les loyers issus des parts de SCPI. Vous évitez également l’impôt sur la plus-value immobilière réalisé sur les parts de SCPI lorsque vous les vendez.
Frais d’acquisition réduits sur les parts de SCPI en assurance-vie
Certains assureurs vous permettent de bénéficier de frais d’acquisition réduits sur les parts de SCPI investies par le biais d’un contrat d’assurance-vie.
Investissement des revenus des parts de SCPI sur un fonds euro ou dans de nouvelles parts de SCPI
Certains assureurs réinvestissent automatiquement les loyers perçus dans de nouvelles parts de SCPI, augmentant ainsi la capitalisation de vos parts. D’autres investissent les loyers sur leur fonds euro : ils continuent donc de produire des intérêts.
Cependant, notez qu’il n’est pas possible de réaliser un tel investissement à crédit. L’effet de levier engendré par l’endettement n’est donc pas utilisable ici. Ce mode d’acquisition est donc à étudier en fonction de vos objectifs et contraintes budgétaires.
Frais de souscription et frais de gestion de parts de SCPI
Les SCPI, comme dans le cadre d’un investissement immobilier direct, supporte des frais dans le cadre de l’acquisition et la gestion du patrimoine immobilier.
Frais d’acquisition de parts de SCPI
Les frais d’acquisition constituent la contrepartie à la recherche, la sélection et l’acquisition du patrimoine immobilier de la SCPI. Ils compensent notamment les frais de notaire qui ont été dus lors des acquisitions.
Les frais d’acquisition varient d’une SCPI à l’autre, entre 6% et 10%HT (Hors Taxes).
Il convient de vérifier attentivement les frais applicables aux SCPI : une SCPI affichant un niveau de frais d’entrée faible peut cependant appliquer des frais de sortie…
Notez que les droits d’enregistrement applicables aux mutations immobilières s’appliquent à l’acquisition de parts sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe.
Frais de gestion de parts de SCPI
Les frais de gestion rémunèrent l’activité des sociétés de gestion. Celles-ci gèrent au quotidien le fonctionnement de la société, et donc l’immobilier et les locataires.
Les frais de gestion correspondent à un pourcentage des loyers perçus. Ils varient d’une SCPI à l’autre, entre 9 et 12%HT.
Notez que les revenus locatifs que vous recevez sont nets de frais de gestion.
Les parts de SCPI, un placement liquide
Les SCPI constituent en 2024 un placement sécurisé et performant, en forte demande donc très liquide. L’achat et la vente de part de SCPI se fait simplement.
Une distinction est effectuée entre les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.
Investir en 2024 dans une SCPI à capital fixe
Il s’agit d’une SCPI dont le capital social a été plafonné dans les statuts. Ainsi, une fois que le nombre de parts prévues par les statuts a été souscrit, il n’est dans un premier temps plus possible pour la SCPI d’intégrer de nouveaux associés. Pour ce faire, elle peut successivement augmenter son capital social. Ce n’est que dans ce dernier cas que les épargnants peuvent investir dans une SCPI à capital fixe, si les associés fondateurs (initiaux) sont déjà en place.
Si un investisseur souhaite se retirer, c’est-à-dire vendre ses parts, il devra trouver un ou plusieurs acquéreurs qui rachèteront les parts : le capital social ne sera donc pas modifié. A défaut de contrepartie, la société de gestion peut être amenée à mettre en place un fonds spécial, dit fonds de remboursement, destiné à satisfaire les demandes de retrait.
Une distinction est donc réalisée entre le marché primaire et le marché secondaire.
- Le marché primaire consiste à investir dans des parts de SCPI faisant l’objet d’une augmentation de capital, lorsque la société de gestion ouvre le capital social.
- Le marché secondaire consiste à investir dans des parts mises en vente par un associé en place. On parle de marché de gré à gré.
Investir en 2024 dans une SCPI à capital variable
Il s’agit d’une SCPI qui peut émettre à tout moment de nouvelles parts sociales ou racheter les parts d’un associé souhaitant sortir de la SCPI. La variation du capital fait l’objet d’une réglementation précise (plafonds maximum et minimum).
Le prix des parts est fixé, en fonction de l’offre et de la demande, par la société de gestion.
Le prix des parts est fixé, en fonction de l’offre et de la demande, par la société de gestion.
Le tableau suivant vous donne les principales différences entre une SCPI à capital fixe et une SCPI à capital variable :
| SCPI à capital variable | SCPI à capital fixe : marché primaire | SCPI à capital fixe : marché secondaire | |
| Quand investir ? | Période indéfinie | Périodes prévues par la société de gestion | Période indéfinie |
|
A quel prix ? |
Prix de souscription prévu par la société de gestion | Prix de souscription prévu par la société de gestion | Prix résultat de l’offre et de la demande.
Les droits d’enregistrement sont également dus. |
La valorisation des parts de SCPI
La valorisation des parts d’une SCPI peut s’effectuer de différentes manières. Il convient donc d’être très attentif lorsque des informations vous sont données sur la valeur des parts.
Prix de souscription des parts de SCPI
Le prix de souscription des parts de SCPI est calculé sur la base de la valeur de reconstitution. Il s’agit donc du montant qu’il faut payer pour acheter une part de SCPI.
Cette valeur est égale à la valeur de réalisation, augmentée des frais de reconstitution :
- La valeur vénale des immeubles (valeur résultant du jeu de l’offre et de la demande) et actifs (trésorerie, liquidités…) de la société : il s’agit de la valeur de réalisation.
- Les frais de reconstitution sont les frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine de la société (frais de notaire, travaux…).
La valeur vénale des immeubles est déterminée par un expert indépendant ayant reçu mandat. L’expertise est réalisée tous les 5 ans, mais la valeur des biens composant la SCPI est actualisée tous les ans par un expert.
Prix de vente des parts de SCPI
Le prix de cession, ou valeur d’exécution, résulte de la confrontation de l’offre et de la demande. Il s’agit donc du prix de vente d’équilibre, net de frais et taxes.
Ce prix est établi par la société de gestion périodiquement, suite à l’enregistrement des ordres d’achats et de ventes sur des périodes déterminées.
Prix de retrait des parts de SCPI
Dans les SCPI à capital variable, le mécanisme de cession des parts n’existe pas : on parle de retrait des parts.
Si un associé souhaite se retirer, la SCPI va donc lui racheter les parts. Chaque retrait va donc faire l’objet d’une nouvelle souscription (compensation).
La société de gestion va déterminer le prix de retrait, qui ne pourra excéder le prix de souscription diminué des frais de souscription.
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Pour aller plus loin
Le cabinet Expert Invest en quelques chiffres
Créé en 2010, le cabinet
Expert Invest a plus de
12 ans d'expertise dans la gestion patrimoniale.
2000
80 000 000 d'euros
d'investissement immobilier déjà réalisé par le cabinet Expert Invest.
0
M €
C'est le nombre de solutions d'épargne disponibles
au sein du cabinet
Expert Invest.
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