Fiscalité d’un bien immobilier démembré

Démembrement de propriété et imposition des revenus fonci

• Si les charges sont supérieures aux revenus fonciers, l’usufruitier sera alors en déficit foncier. Il pourra alors imputer ce déficit foncier sur son revenu global (tous ses revenus, salaires etc.) dans la limite de 10 700€ par an. Si son déficit foncier est supérieur à 10 700€, l’excédent pourra être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

• Néanmoins si le déficit foncier excède le revenu global de l’usufruitier, cette fois l’excédent de déficit pourra être imputé sur ses revenus globaux des 6 prochaines années.

Démembrement de propriété et imposition des plus-values immobilières

• Si vous cédez séparément l’usufruit ou la nue-propriété

• Si vous cédez conjointement l’usufruit et la nue-propriété

Démembrement de propriété et droits d'enregistrement

Dans tous les cas, en matière de droits d’enregistrement l’évaluation de la valeur de l’usufruit ou de la nue-propriété ne peut se faire qu’en utilisant le barème de l’art 669 du CGI. La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est donc calculée selon l’âge de l’usufruitier, ils correspondent à un pourcentage de la valeur du bien en pleine propriété.

Démembrement de propriété et ISF

Le principe

Au regard de l’ISF, les biens immobiliers démembrés sont compris pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier. Cela signifie que la totalité de la valeur du bien sera déclarée pour l’ISF comme se trouvant dans le patrimoine de l’usufruitier. Le nu-propriétaire est donc exonéré de déclaration ISF.

Les dérogations

• Lorsque le démembrement de propriété résulte d’une succession, le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent déclarer à l’ISF la valeur respective de leurs droits sur l’immeuble.
• De même lorsque le démembrement résulte d’une donation ou d’un legs avec réserve d’usufruit au profit de certaines personnes morales (l’Etat, les départements, les communes, les associations reconnues d’utilité publique)
• Idem, lorsque le démembrement résulte d’une vente de la nue-propriété à des personnes autres que ses héritiers et leurs descendants, et autres que des personnes auxquelles l’usufruitier a pu consentir dans le passé des donations.

Stratégie patrimoniale : le démembrement temporaire de propriété

• La pleine propriété d’un bien immobilier est démembrée pour une durée temporaire entre 15 et 20 ans.

• Vous achetez la nue-propriété de ce bien immobilier pour une valeur comprise entre 50 et 60% de la valeur de la pleine propriété.

• L’usufruit est lui acquis par un bailleur institutionnel, le plus souvent à vocation sociale.

• Au terme de la durée prévue dans le contrat, vous récupérez la PLEINE PROPRIETE du bien en ne payant aucuns droits de mutation.