Définition juridique

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Le démembrement de propriété distingue certains aspects de la propriété entre plusieurs personnes. La propriété, dans sa globalité, permet d’utiliser les biens, de bénéficier des revenus que l’on peut en tirer (loyers d’un appartement, intérêts d’un contrat d’assurance-vie…), et de pouvoir s’en séparer (vente, donation…).

Le démembrement de propriété consiste à prévoir qu’une personne peut utiliser les biens et bénéficier de ses revenus : cela constitue l’usufruit. L’usufruitier doit alors conserver la chose jusqu’à la fin de l’usufruit.
La nue-propriété est alors constituée du droit de céder le bien (vente, donation…), ou de prendre des décisions importantes et graves sur ce dernier (hypothèque, mise en location commerciale…).

La nue-propriété reste une propriété, cependant diminuée et sous contrainte. C’est une propriété entière mais future.

L’usufruit est un droit :

Soit viager, c’est-à-dire qu’il dure tant que l’usufruitier est en vie.
Soit temporaire, c’est-à-dire qu’il dure durant une période déterminée.

Lorsque l’usufruit prend fin (viager ou temporaire), il vient se réunir à la nue-propriété pour reformer une propriété normale, ou pleine-propriété. L’usufruit ne revient pas aux héritiers de l’usufruitier, sauf si ces derniers sont les nus propriétaires.

Au contraire, lorsque le nu-propriétaire décède, la nue-propriété ne revient pas à l’usufruitier, mais est transférée à ses héritiers. Ceci car la nue-propriété reste un droit de propriété.

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Peut-il y avoir plusieurs usufruitiers et nus propriétaires sur un même bien ?

Il est possible d’avoir plusieurs nus propriétaires sur un même bien : ils sont alors en indivision sur la nue-propriété.

Il est plus complexe d’avoir plusieurs usufruitiers en même temps sur un bien. Il est par contre possible d’avoir un usufruit successif, en réversion, le second titulaire de l’usufruit recevant à son tour tous les droits du premier usufruitier.Il est par contre peu recommandé de prévoir trois usufruits successifs, l’abus de droit pouvant être invoqué, notamment dans un cadre successoral.

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