La garantie des vices cachés

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La garantie des vices cachés s’applique à toutes les ventes d’immeubles, excepté les ventes faites par autorité de justice, les ventes aléatoires et les ventes d’immeubles à construire. La garantie des vices cachés peut être invoquée par n’importe quel acheteur de l’immeuble, même contre un vendeur antérieur. La bonne foi du vendeur n’a aucune influence sur la mise en oeuvre de la garantie. Il appartient néanmoins à l’acquéreur de prouver l’existence de ce vice.

Caractéristiques du vice caché

Il doit porter atteinte à la destination ou à l’usage de l’immeuble

L’appréciation du vice caché dont est atteint le bien immobilier doit s’effectuer au regard de l’utilisation à laquelle ce bien est normalement destiné. Qu’il soit totalement inutilisable ou simplement partiellement inutilisable, la notion de vice caché peut être démontrée.

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Pour exemples voici quelques vices cachés qualifiés par la jurisprudence :

L’insalubrité d’un appartement ne pouvant être habité en l’état,
La présence d’une rampe en béton rendant un emplacement de parking inutilisable,
L’absence d’étanchéité d’une toiture,
Le risque d’inondation dans un sous-sol à usage d’habitation.

Il doit être caché

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents, c’est-à-dire des vices dont aurait pu se rendre compte l’acheteur lui-même en fonction de ses connaissances personnelles. Il faut donc distinguer entre deux catégories d’acquéreur :

L’acquéreur non professionnel : un acheteur qui ne serait pas un professionnel de l’immobilier ou du bâtiment, n’a pas à effectuer des vérifications précises pour détecter les éventuels vices du logement. Il sera simplement tenu d’effectuer une simple vérification et n’aura absolument pas à se faire assister d’un professionnel pour connaître l’état réel de l’immeuble

L’acquéreur professionnel : un acheteur professionnel (agent immobilier, lotisseur, entrepreneur, marchand de biens, architecte etc…) est présumé connaître le vice. Il est donc très difficile pour un acquéreur professionnel de se prévaloir de la garantie des vices cachés. Néanmoins cette présomption est une présomption simple, elle peut donc tomber s’il y a man?uvres dolosives de la part du vendeur ou si le vice était indécelable pour l’acquéreur professionnel.

Il doit être antérieur à la vente

Il n’est possible de faire jouer la garantie des vices cachés seulement si le vice était antérieur à la vente. Il est parfois difficile de dater la naissance d’un vice de construction, mais la jurisprudence se révèle plutôt protectrice de l’acquéreur lésé.

L'action en garantie des vices cachés

Il est généralement conseillé d’intenter en plus d’une action sur le fondement de la garantie des vices cachés une action sur le fondement d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance d’un bien conforme. Ceci permettra d’augmenter vos chances d’avoir gain de cause si la qualification de vices cachés n’était pas retenue.

Délai pour agir : pour les ventes conclues après le 19 février 2005, l’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice. Avant cette date, le délai était seulement exprimé en « bref délai » après la découverte du vice.

L’acquéreur qui met en oeuvre la garantie des vices cachés a le choix entre rendre l’immeuble et se faire restituer l’argent ou demander une diminution du prix. Ce choix appartient seulement à l’acquéreur.

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