SCI à l’IS

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La Société Civile Immobilière est en principe une société dite transparente : ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu sur les bénéfices réalisés par la SCI.

Il est cependant possible de modifier le régime fiscal : la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce régime fiscal est totalement différent de celui de l’impôt sur le revenu, car la société perd sa transparence fiscale. C’est elle qui est imposée.

L’option pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable : il est impossible de retrouver le régime de l’impôt sur le revenu.

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Imposition du bénéfice imposable dans une SCI

Lorsque la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, c’est cette dernière qui est soumise à imposition. La SCI n’est plus fiscalement transparente.

Les associés sont par contre soumis à l’impôt sur le revenu pour les dividendes qu’ils reçoivent, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Cela signifie que les bénéfices réalisés par une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés sont doublement fiscalisés :

Impôt sur les sociétés sur les résultats de l’entreprise.
Impôt sur le revenu pour les dividendes versés aux associés.

Les bénéfices de la SCI sont imposés au taux de :

15%, pour le bénéfice compris entre 1 et 38 120€,
33,¹/₃% pour les bénéfices supérieurs à 38 120€.

Une SCI à l’IS dont le bénéfice est de 50.000€ sera imposée à hauteur de (38.120€ x 15%) + ((50.000€ – 38.120€) x 33,¹/³%), soit 9.678€.

Les règles de détermination du bénéfice imposable sont développées dans la partie impôt sur les sociétés.
Pour résumer, les charges exposées dans l’intérêt de la SCI sont déductibles du bénéfice, y compris les frais relatifs à l’acquisition des locaux ainsi que les amortissements réalisés.

Notez que la rémunération des comptes courants d’associés est plus limitée que pour les SCI à l’impôt sur le revenu.

Enfin, l’associé ayant acquis par emprunt des parts de la SCI ne peut déduire les intérêts d’emprunt.

Tenue d'une comptabilité de la SCI

Contrairement à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la SCI à l’IS doit tenir une comptabilité générale, en déclarant ses produits et charges, en suivant le plan comptable général et les règles relatives aux bénéfices industriels et commerciaux.

C’est une contrainte inhérente à l’impôt sur les sociétés.

Cette comptabilité constitue une liasse fiscale comprenant :

Un bilan
Un compte de résultats
Un récapitulatif des immobilisations, amortissements, provisions, créances et dettes

L’appel à un expert-comptable n’est cependant pas obligatoire.

Avantages de la SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Imposition des revenus fonciers sous forme de dividendes dans une SCI à l’IS

Abattement sur les dividendes reçus à hauteur de 45,1% (40% + 5,1% de CSG déductible). L’ensemble est soumis à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire obligatoire (sauf exceptions) de 38,2% (21% + 17,2% de prélèvements sociaux).

Cet impôt n’est dû que si les associés perçoivent effectivement des dividendes : contrairement aux SCI soumises à l’impôt sur le revenu, si la SCI affecte le résultat net aux réserves, aucun impôt n’est dû.

Déduction des frais d’acquisition dans une SCI à l’IS

Les frais liés à l’acquisition des immeubles sont fiscalement déductibles des résultats d’une SCI à l’IS (droits d’enregistrement, frais de notaire…).

Amortissement des biens immobilisés dans une SCI à l’IS

La SCI à l’IS peut effectuer une dotation aux amortissements : l’impact n’est pas que comptable, comme dans le cas d’une SCI à l’IR. L’amortissement vient réduire le résultat fiscal.

Peuvent être amortis le prix d’achat d’un immeuble, les travaux de reconstruction et d’agrandissement, ou encore les travaux d’amélioration s’ils concernent des immeubles à usage professionnel.

La rémunération du gérant vient se déduire du résultat fiscal de la SCI à l’IS.

Report des déficits dans une SCI à l’IS

La SCI à l’IS peut effectuer des reports de déficits sur les années suivantes si le résultat d’une année est déficitaire. Voir l’article report des déficits.

SCI à l'IS et TVA

La peut être soumise à la TVA. Il s’agit d’une option, qui peut être intéressante dans certaines situations (location meublée…). Voir l’article «SCI et TVA».

Imposition des plus-values dans une SCI à l'IS

Les plus-values engendrées dans une SCI à l’IS sont soumises au régime des plus-values professionnelles.

L’ensemble des règles est développé dans l’article « impôt sur les plus-values professionnelles ».

Pour résumer, la plus-value réalisée vient s’ajouter au résultat de la SCI, et est imposée à l’impôt sur les sociétés.

La plus-value ou moins-value est égale à la différence du prix de vente du bien et de la valeur comptable nette.

Attention : les amortissements sont donc pris en compte dans la valeur comptable nette, et viennent fortement augmenter la plus-value réalisée sur le bien. C’est un des inconvénients de la SCI à l’IS.

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